A saga dos fundos imobiliários: fim da lua de mel, prego no caixão e, quem sabe, ponto de virada

Nem faz tanto tempo assim – pouco mais de dois anos – que o investidor pessoa física começava a se encantar com os fundos imobiliários. A taxa básica de juros estava em ciclo de queda e, vendo os retornos entregues pela renda fixa minguarem, milhares de CPFs se aventuraram pela primeira vez no território da renda variável. As perspectivas eram animadoras e o primeiro milhão de investidores veio rápido, mas a lua de mel com os FIIs durou pouco: eis que uma inesperada pandemia surgiu no horizonte e fez o valor de mercado das cotas desabar em mais de 30% em questão de semanas.

Se 2020 foi ano de terra arrasada, o mercado esperava que, com o surgimento de uma vacina contra a covid-19, a atividade econômica logo se recuperaria e, com isso, os FIIs devolveriam os prejuízos acumulados em 2021. Mas não foi bem assim. O ano teve novos percalços para esses investimentos, que novamente fecharam no vermelho.

Janeiro começou com tom otimista. O mergulho do PIB brasileiro foi menos profundo que o esperado, enquanto o resto do mundo vislumbrava uma forte retomada da economia, liderada principalmente pelos Estados Unidos – e com inflação aparentemente sobre controle. Mas as contaminações e mortes pelo coronavírus voltaram a crescer e, com a confirmação da segunda onda, as medidas de restrição à circulação de pessoas e ao comércio retornaram com tudo.

“Essas restrições afetaram novamente a ocupação e a receita dos FIIs, sobretudo os de shopping centers e lajes corporativas. Muitos investidores, inseguros sobre as teses desses segmentos e focados no curto prazo, causaram queda no preço e relevante deságio patrimonial [ao desembarcarem desses FIIs]”, lembra Angelo Ferraretto, gestor de fundos e head de research da Integral Group.

Veja os 20 FIIs com maiores retornos em 2021, segundo a Economática:

Ameaça de tributação e Selic mais dura

Em junho, a divulgação da segunda fase do projeto de reforma tributária caiu como uma bomba sobre o mercado de FIIs. O projeto de lei entregue pelo ministro Paulo Guedes ao Congresso previa o fim da isenção fiscal sobre os dividendos distribuídos para o investidor pessoa física. Os proventos passariam a ser tributados na alíquota fixa de 15% a partir de 2022.

A reação do mercado foi imediata: no mesmo dia, o IFIX, principal índice dos FIIs, despencou 2,09%. Depois de intensa mobilização do setor junto aos congressistas, a tributação sobre rendimentos de FIIs acabou sendo eliminada do texto.

Mas o pior ainda estava por vir. A crescente pressão inflacionária levou o Banco Central a endurecer sua política monetária, com elevações cada vez mais intensas da taxa básica de juros. Com as projeções para a Selic caminhando para 9% no fim do ano e dois dígitos já no início de 2022, o investidor fez uma conta de padaria e concluiu que fazia mais sentido optar pelos ganhos mais generosos da renda fixa, deixando para trás a volatilidade e a incerteza dos FIIs.

Assim, se ainda havia alguma esperança de que os FIIs pudessem recuperar as intensas perdas de 2020 ainda neste ano, a Selic turbinada foi o último prego nesse caixão. No entanto, para Gustavo Asdourian, sócio-fundador da Guardian Gestora, o balanço de 2021 para a indústria de FIIs não é de todo negativo.

“O IFIX fecha o ano com recuo de cerca de 5%, enquanto a perda do Ibovespa é bem maior, na casa dos 12%. E o volume de emissões de FIIs até novembro foi de R$ 22 bilhões, uma marca próxima ao recorde de R$ 25 bilhões de 2020”, compara. “Além disso, se de 2019 para 2020 o número de investidores em FIIs deu um salto espetacular de 82%, desta vez tivemos uma alta de 30%, o que é bastante relevante.”

Fundos de CRIs consolidam liderança em participação e desempenho

Se as dificuldades do cenário macroeconômico atingiram os FIIs como um todo, alguns segmentos foram mais penalizados e outros mostraram alguma resiliência. Quem se saiu melhor na história foram, sem dúvida, os chamados “fundos de papel”, que têm recebíveis imobiliários (CRIs) na carteira.

“Eles se adaptam melhor ao ambiente de aumento de taxa de juros e inflação alta porque possuem ativos indexados tanto ao CDI e também ao próprio IPCA, o que permite a conversão dos aumentos de preços em rendimentos mensais ao investidor”, explica Asdourian. “Mesmo que a inflação venha a arrefecer em 2022, como esperam os economistas, eles continuarão tendo um bom desempenho.”

Esse segmento entregou, de longe, os dividend yields mais gordos do ano: 10,11% nos últimos 12 meses. Não por acaso, a participação dos FIIs de papel no IFIX saltou de 20% para 41%, o que fez desse segmento o mais relevante da indústria, desbancando o setor de lajes corporativas, hoje com 8,7%.

Outro segmento que se deu relativamente bem foram os fundos de desenvolvimento, especialmente aqueles com unidades mais populares e que estavam em fase de maturação em 2021. “Já para os mais novos, que vão maturar em 2022, a situação é mais complicada. Os preços dos insumos de construção subiram e, ao mesmo tempo, o poder aquisitivo das famílias caiu, o que comprime as margens, já que não dá para repassar a alta dos custos”, afirma Caio Braz, sócio da Urca Capital Partners.

Logística, escritórios e shoppings ainda têm muito a recuperar

Já entre os fundos de tijolo, a melhor situação é a dos que investem em galpões logísticos. O dividend yield médio desse segmento nos últimos 12 meses foi de 6,91%. Alguns fundos já voltaram a pagar rendimentos próximos aos níveis pré-pandemia, mas o valor de mercado das cotas não se recuperou da mesma maneira.

“Pesou mais contra eles o fator macroeconômico do propriamente a demanda por espaços, que continua elevada, já que o comércio eletrônico continua ganhando força. O cenário para 2022 não é tão animador porque o PIB estará deprimido, com previsões de até -0,5%”, comenta o sócio da Guardian.

Os fundos de lajes corporativas pagaram yields maiores – 9,92% nos últimos 12 meses – mas isso é apenas reflexo da intensa depreciação das suas cotas. “A tão esperada volta aos escritórios ainda não decolou, apesar dos avanços da vacinação. A vacância começa a diminuir, mas esse é um movimento lento”, diz Asdourian.

A situação dos fundos de fundos varia de acordo com o que cada um traz na carteira: os mais expostos a fundos de papel se saíram melhor que os que investiram mais em fundos de tijolo. O yield médio desse segmento foi de 7,18% nos últimos 12 meses. “Houve um movimento grande de ofertas neste ano [2021]. Quem se deu bem foram os gestores que souberam fazer boas arbitragens, comprando fundos a preços próximos do valor patrimonial e revendendo a preços de mercado”, diz Braz.

A lanterninha entre os desempenhos dos fundos de tijolo ficou com os shopping centers, que entregaram um yield de apenas 4,91% nos últimos 12 meses. “No primeiro semestre, com a reabertura das lojas e estímulos à economia, muita gente voltou às compras. Na segunda metade do ano, o setor não foi tão bem assim e o varejo caiu bastante no último trimestre”, explica o sócio da Urca.

Cenário é desafiador, mas gestores veem bom momento de compra

O cenário macro do início de 2022 não é dos mais convidativos para os FIIs, com o país à beira da estagflação. O dólar forte continua pressionando a inflação e a única arma que o BC tem para enfrentá-la neste momento é a taxa de juros. “Esperamos novas elevações da Selic e isso também traz mais inflação, porque o custo da produção fica maior, os empreendimentos encarecem e isso é repassado para os preços das unidades”, diz Braz.

Nesse ambiente de juros inchados, o desafio dos gestores de FIIs é entregar retornos que façam frente aos da renda fixa. “Temos que buscar empreendimentos com boas margens e taxas adequadas a um contexto de Selic a 2 dígitos, para poder entregar uma rentabilidade ajustada ao risco que seja atrativa para o investidor”, resume o sócio da Urca.

Na visão de Ferraretto, a inversão da curva de juros futuros em novembro é um prenúncio de que a Selic já se aproxima do patamar necessário para controlar a inflação. “Já começa a ser sinalizada uma queda nas taxas de longo prazo. Como a precificação dos ativos imobiliários é feita em cima dos juros longos, esperamos que no médio prazo os FIIs voltem a se valorizar”, prevê o gestor de fundos da Integral Group.

Asdourian reconhece que 2022 será um ano de estresse político, mas diz que boa parte dessa tensão já foi precificada. Após o primeiro trimestre, quando os candidatos, suas alianças e suas linhas de pensamento econômico já forem conhecidos pelo mercado, a tendência é que haja um “ponto de virada” para os FIIs. E, no final de 2022, com o fator eleitoral resolvido e a inflação mais comportada, deve começar um novo ciclo de queda da taxa de juros.

“Mas não adianta o investidor aguardar até tudo isso acontecer. Este é um bom momento de compra para os FIIs, quando eles estão baratos. Se ele deixar para comprar depois, não conseguirá capturar os ganhos”, argumenta.

fonte: 6minutos